Der Ritt auf der Rasierklinge

Gold News vom 14. April 2022

Gold & Gesellschaft

Dass der Haupttreiber für den bisherigen steilen Anstieg der Immobilien-Preise die Zinsentwicklung sei, konnten unsere Leser schon öfters erfahren.

Nun hat das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in einer heute veröffentlichten Studien mit dem Titel „Aktuelle Risikoanalyse für die Wohnimmobilien-Finanzierung in Deutschland“ unsere These mit Zahlen untermauert.

So stieg der Kaufpreis zwischen den Jahren 2009 – 2021 um durchschnittlich 93 Prozent von 219.000 Euro auf 422.000 Euro an. Gleichzeitig stieg das verfügbare Einkommen aber nur um ein Drittel von 3.600 Euro auf monatlich 4.800 Euro an.

Der Zinssatz verringerte sich in diesem Zeitraum von 4,7 % auf nur noch 1,2 %. Gleichzeitig stieg der Prozentsatz der Anfangstilgung von 1,85 % auf 3,04 %.

Allerdings: Der Tilgungseffekt verläuft bei Annuitäten-Darlehen mit einem niedrigen Kredit-Zinssatz flacher, so dass die höhere Anfangstilgungsrate erforderlich wird, um das Darlehen nach ca. 30 Jahren getilgt zu haben.

Die monatliche Belastung, die von 2009 – 2021 von 900 Euro auf 1.200 Euro stieg, spiegelt die Einkommensentwicklung dieses Zeitraums wieder.

Praktisch gleichgeblieben – bei etwa einem Viertel des Einkommens – ist die Kreditbelastungs-Quote. Und auch der Fremdmittelanteil hat sich von 76,7 % auf 80,1 % nicht marginal verändert.

Wenn die Zinsfestschreibung allerdings nach 10 bzw. 14 Jahren ausläuft, steigen die Risiken für die notwendige Anschlussfinanzierung. Im Jahr 2009 musste man anstatt des Anfangszinses von 4,7 % nun 5,7 % berappen.

Heute steigt das Zinsrisiko von 1,2 % auf 2,9 % - also auf mehr als das Doppelte. Pendelt sich durch die derzeitige inflationäre Lage der Zinssatz für die Anfangs-Finanzierung in Richtung 3 % ein, so wäre eine negative Rückwirkung auf den Kaufpreis zu erwarten. Es sei denn, die Haushalte akzeptieren einen höheren Anteil der Kreditbelastungs-Quote. Allerdings werden die Haushalte sowieso schon durch die Explosion der Preise insbesondere im Energie-Sektor zusätzlich belastet.

Da Immobilien als Alternative zum klassischen Sparen gekauft werden, dürfte das Polster vieler Käufer für zusätzliche Belastungen jedoch sehr beschränkt sein.

Sollte der Kaufpreis signifikant sinken, so würden durch den hohen Fremdmittelanteil weitere Sicherheiten für den Kredit durch die Banken gefordert werden. Das wäre ein zusätzliches Risiko für die Immobilien-Besitzer. Neben der steigenden Zinsen.

Das klingt nach einem Ritt auf der Rasierklinge.

Marktdaten

EUR/USD 14.04.22 Kurs / Delta in Prozent
Gold 0,9242 1.972,10 USD 1.822,61 EUR  
  3,72 EUR 0,2%
Silber 0,9242 25,51 USD 23,58 EUR  
  -0,07 EUR -0,3%
Au/Ag   77,3  
[ratio]   0,4 0,5%
Platin 0,9242 988,00 USD 913,11 EUR  
  8,49 EUR 0,9%
Palladium 0,9242 2.282,00 USD 2.109,02 EUR  
  49,05 EUR 2,4%
NIKKEI225   27.170,00  
  329,10 1,2%
DAX30   14.176,37  
  108,53 0,8%
S&P500 19:30 Uhr 4.414,66  
    -24,21 -0,5%

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