Gold News vom 25. Januar 2023

Gold & Gesellschaft

Der Immobilien-Markt hat sich von einer mehr als zehn Jahre andauernden Wachstums-Phase in eine Schrumpfungs-Phase gedreht. Obwohl die Immobilien-Branche (Bauträger, Bau-Developer, Immobilien-Makler) und die Systempresse diese Nachricht dem Publikum möglichst lange verheimlichen wollen.

Lasse wir einmal die staatlichen Eingriffe in den Immobilien-Markt wie eine explodierende Grundsteuer oder die Erbschaftssteuer durch neue Bewertungsverfahren außer Acht. Ebenso die Debatte um einen Lastenausgleich, mit dem die Politik dem Bürger noch mehr Geld – viel mehr Geld - aus der Tasche ziehen will.

Entscheidend ist, dass sich der Bürger die laufenden Kosten – Miete bzw. Zins- und Nebenkosten-Belastung – leisten kann. Konkret heißt das: Über genügend laufendes Einkommen oder Cash Flow aus Arbeitslohn, Selbstständigen-Einkommen oder Rente verfügt.

Wenn diese Quelle des Persönlichen Cash Flows versiegt, dann wird das auch Auswirkungen auf den Immobilien-Markt haben. Wir sehen ja jetzt schon: Immobilien-Eigentümer in spe müssen ihren Kaufwunsch wegen der gestiegenen Kosten für Hypotheken erst einmal zurückstellen und werden auf den Markt der Miet-Immobilien ausweichen. Da die Vermieter bei Neubau-Wohnungen selbst mit steigenden Kosten konfrontiert sind, werden sie diese Lage dazu nutzen, die Mieten weiter kräftig in die Höhe zu treiben.

Freuen können sich die Vermieter von Bestands-Immobilien, die ihr Objekt zu wesentlich niedrigeren Einstandskosten erworben haben. Ihnen fließen sozusagen die höheren Mieten für Neubau-Objekte als Windfall-Profite zu. Wobei darüber das Damokles-Schwert der wiederum staatlicherseits geforderten energetischen Sanierung (Dämmung, Wärmepumpe) schwebt.

Der wirtschaftliche Niedergang der deutschen Industrie wird jedoch zu einem zunehmenden Verlust von Arbeit und damit persönlichen Cash Flow führen. Über das persönliche Schicksal jeden einzelnen betroffenen Bürgers können auch die dauernd präsentierten Phantasie-Statistiken und -Zahlen nicht hinwegtäuschen. Die Wahrheit werden die Bürger erst dann erkennen, wenn mehr und mehr Objekte versteigert werden müssen bzw. Vermieter sich von ihren Objekten wegen fehlender Rentabilität trennen müssen.

Aber die Immobilien müssen in dieser Phase nicht unbedingt nominell, d.h. in Euro-Zahlen gemessen, sinken. Wahrscheinlicher ist, dass die Politik und Zentralbanken die Zinszügel wieder lockerer lassen, damit ein nomineller Absturz der Preise vermieden werden kann. Denn das würde – und das ist die bittere Erfahrung der Finanzkrise 2008 – zu einer Deflations-Spirale bei den Preisen führen.

Die EZB wird also die Inflation bei Werten von 10 Prozent Plus jährlich halten müssen.

100.000 Euro Vermögen werden so in drei Jahren nur noch Waren von heute für 78.000 Euro kaufen können. Aber für die finanzierende Bank bleibt der Beleihungswert bei 100.000 Euro. Natürlich nur solange die Zins-, Tilgungs- und Nebenkosten regelmäßig bezahlt werden. Und das ist die eigentliche Gefahr für den Immobilien-Markt.

Marktdaten